본 글은 기획재정부 2026년 2월 12일 발표 「다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완방안」과 소득세법 시행령 개정안을 기준으로 작성되었습니다. 개인별 세금은 보유 주택 수, 소재지, 보유기간에 따라 달라지므로 세무사 또는 홈택스에서 확인하시기 바랍니다.
2026년 5월 9일, 다주택자 양도세 중과배제가 종료됩니다. D-25일이 남았습니다.
5월 10일부터는 조정대상지역 다주택자가 집을 팔면 양도세가 20~30% 추가로 부과됩니다. 강남 아파트 10년 보유한 2주택자의 경우, 5월 9일 전에 팔면 1억 2천만원, 5월 10일 이후 팔면 2억원 — 세금 차이가 8천만원입니다.
“지금 계약하면 되나?”, “토지거래허가는 뭐지?”, “이미 늦은 건 아닐까?”
내가 다주택자 양도세 중과배제 대상인지, 5월 9일까지 뭘 해야 하는지, 토지거래허가 신청이 필요한지 — 3분 안에 정확하게 정리했습니다.
- ✓ 종료일: 2026년 5월 9일 (D-25일) — 5월 10일부터 중과 재적용
- ✓ 대상: 조정대상지역 2주택 이상 보유자 (서울 강남·서초·송파·용산 등)
- ✓ 중과세율: 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p (기본세율에 추가)
- ✓ 토지거래허가: 5월 9일까지 신청분 9월 9일까지 잔금 가능 (강남3구·용산)
- ✓ 신규 조정지역: 11월 9일까지 잔금 가능 (2025년 10월 16일 지정 지역)
다주택자 양도세 중과배제 — 10초 자격 확인
내가 다주택자 양도세 중과배제 대상인지 10초 만에 확인하세요.
→ YES → STEP 2로
→ NO → 중과 대상 아님 (일반 세율 적용)
STEP 2. 2주택 이상 보유하고 있나요?
→ YES → STEP 3으로
→ NO → 중과 대상 아님 (1주택자 비과세 또는 일반 세율)
STEP 3. 해당 주택을 2년 이상 보유했나요?
→ YES → ✅ 중과배제 대상
→ NO → 단기보유 중과 적용 (60~70%)
조정대상지역 리스트 (2026년 4월 현재)
| 구분 | 지역 | 비고 |
|---|---|---|
| 기존 | 서울 강남구·서초구·송파구·용산구 | 2025년 10월 15일 기준 |
| 신규 | 서울 강남 외 조정대상지역 | 2025년 10월 16일 신규 지정 |
다주택자 양도세 중과배제 — 핵심 개념 3분 이해
다주택자 양도세 중과배제란 조정대상지역 내 다주택자에게 추가로 부과하던 양도소득세를 한시적으로 면제해주던 조치입니다.
원래 제도 (2022년 5월 9일 이전): 조정대상지역 2주택 이상 보유자가 집을 팔면 기본 세율에 20~30%포인트를 추가로 부과했습니다.
중과 유예 기간 (2022년 5월 10일 ~ 2026년 5월 9일): 부동산 거래 활성화를 위해 중과세율을 적용하지 않고 일반 누진세율(6~45%)만 적용했습니다. 장기보유특별공제도 받을 수 있었습니다.
5월 10일 이후: 중과세율이 다시 부활합니다. 정부는 재연장하지 않겠다는 방침을 명확히 했습니다.
양도차익 1,200만원 이하: 6%
4,600만원 이하: 15%
8,800만원 이하: 24%
1.5억원 이하: 35%
3억원 이하: 38%
5억원 이하: 40%
10억원 이하: 42%
10억원 초과: 45%
▶ 중과 세율 (5월 10일 이후)
2주택: 기본 세율 + 20%p
3주택 이상: 기본 세율 + 30%p
왜 5월 9일인가? 소득세법 시행령에서 중과 유예 종료일을 2026년 5월 9일로 명시했습니다. 이 날짜가 지나면 자동으로 중과세율이 재적용됩니다.
다주택자 양도세 중과배제 — 타임라인 총정리 (D-25일)
5월 9일까지 어떤 절차를 언제까지 완료해야 하는지 타임라인을 정확히 알아야 합니다.
📅 권장 일정:
• 4월 14일~4월 말: 매수자 찾기 + 계약 체결
• 5월 9일: 잔금 + 소유권 이전 등기
⚠️ 계약일이 아닌 잔금일 기준입니다. 5월 9일까지 잔금을 완료해야 중과배제 혜택을 받습니다.
📅 권장 일정:
• 4월 14일~4월 말: 매수자 찾기
• 5월 9일: 토지거래허가 신청 (구청·시청)
• 5월~6월: 허가 심사 (통상 15영업일)
• 허가 후 계약 체결
• 계약일로부터 4개월 이내 (늦어도 9월 9일까지) 잔금 완료
✅ 이 특례는 2026년 4월 9일 정부 발표로 새로 생긴 제도입니다.
📅 권장 일정:
• 4월 14일~5월 9일: 매수자 찾기 + 계약 체결
• 계약일로부터 6개월 이내 (늦어도 11월 9일까지) 잔금 완료
실제 계산 사례 — 세금 차이 얼마나 날까?
다주택자 양도세 중과배제를 받으면 세금이 얼마나 줄어드는지 실제 사례로 계산해봤습니다.
▶ 5월 9일 전 매도 (중과배제)
• 기본 세율 적용: 5억원 구간 40~42%
• 장기보유특별공제 30% 적용
• 예상 세금: 약 1억 2천만원
▶ 5월 10일 이후 매도 (중과 적용)
• 중과 세율 적용: 기본 세율 + 20%p
• 장기보유특별공제 배제 (중과 시 미적용)
• 예상 세금: 약 2억원
→ 세금 차이: 약 8천만원 추가 부담
▶ 5월 9일 전 매도 (중과배제)
• 기본 세율 적용: 3억원 구간 38%
• 장기보유특별공제 10% 적용 (5년)
• 예상 세금: 약 9천만원
▶ 5월 10일 이후 매도 (중과 적용)
• 중과 세율 적용: 기본 세율 + 30%p
• 장기보유특별공제 배제
• 예상 세금: 약 1억 6천만원
→ 세금 차이: 약 7천만원 추가 부담
▶ 일정:
• 5월 9일: 토지거래허가 신청
• 6월 1일: 허가 승인 + 계약 체결
• 9월 9일: 잔금 완료
→ ✅ 중과배제 적용 (5월 9일까지 신청했으므로 9월 9일까지 잔금 가능)
만약 5월 10일에 신청했다면?
→ ❌ 중과 적용 (5월 9일 이후 신청분은 중과 대상)
긴급 행동 가이드 — D-25일, 지금 당장 해야 할 3가지
5월 9일까지 25일 남았습니다. 지금 바로 해야 할 일을 정리했습니다.
• 내 집이 조정대상지역인가?
• 몇 주택자인가? (분양권·입주권 포함)
• 토지거래허가구역인가?
• 2년 이상 보유했나?
• 예상 양도차익은 얼마인가?
• 매수자 찾기 시작 (부동산 중개사무소)
• 시세 확인 + 가격 조정
• 4월 말까지 계약 체결 목표
▶ 토지거래허가 대상:
• 관할 구청·시청에 허가 신청 방법 문의
• 필요 서류 준비 (매매계약서 초안, 신분증 등)
• 5월 9일까지 신청 완료 목표
토지거래허가 신청 방법 5단계 (강남3구·용산)
토지거래허가구역 내 주택을 보유한 다주택자는 5월 9일까지 허가 신청을 완료하면 9월 9일까지 잔금이 가능합니다.
현재 허가구역: 서울 강남구·서초구·송파구·용산구 등
매수자와 매매 조건(가격, 일정)을 합의하고 매매계약서 초안을 작성합니다.
• 토지거래허가신청서 (구청·시청 비치)
• 매매계약서 초안 (사본)
• 토지등기사항전부증명서 (등기부등본)
• 신분증 (매도인·매수인)
• 토지이용계획확인원
⚠️ 지자체마다 요구 서류가 다를 수 있으므로 사전에 관할 구청·시청에 문의하세요.
마감일: 2026년 5월 9일 (당일 접수분까지 인정)
심사 기간: 통상 15영업일 (3주) 소요
• 정식 매매계약 체결
• 계약일로부터 4개월 이내 (늦어도 9월 9일까지) 잔금 완료
예) 6월 1일 허가 + 계약 → 10월 1일 잔금 가능
단, 최종 기한은 9월 9일이므로 → 9월 9일까지 잔금 완료 필수
이것만 주의하세요 — 실수 방지 5가지
중과배제를 알아도 실수하면 혜택을 못 받습니다. 반드시 주의하세요.
양도소득세는 잔금일 기준입니다.
5월 9일에 계약해도 잔금이 5월 10일이면 중과 적용됩니다.
(단, 토지거래허가 특례 제외)
분양권·조합원 입주권도 주택 수에 포함됩니다.
“나는 2주택인데 왜 3주택 중과가?”
→ 분양권 1개 + 아파트 2채 = 3주택
5월 9일까지는 신청만 하면 됩니다 (허가 완료 불필요).
허가는 6월에 나와도 괜찮습니다.
보유기간 2년 미만 → 단기보유 중과 60~70% 적용
중과배제보다 단기보유 중과가 훨씬 높습니다.
중과 적용 시 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.
10년 보유해도 공제 0% → 세금 폭등
자주 묻는 질문 (FAQ)
자주 묻는 질문을 정리했습니다.
5월 9일 넘기면 정말 못 파나요?
팔 수는 있지만 양도소득세가 20~30% 추가됩니다. 양도차익 5억원이면 약 8천만원 세금이 더 나옵니다. 5월 10일 이후에도 매도는 가능하지만 세금 부담이 크게 증가합니다.
계약만 하면 되나요? 잔금까지 해야 하나요?
일반 다주택자는 5월 9일까지 잔금 완료가 필수입니다. 계약만 하고 잔금이 5월 10일이면 중과 적용됩니다. 단, 토지거래허가 대상은 5월 9일까지 신청만 하면 9월 9일까지 잔금 가능합니다.
토지거래허가 대상인지 어떻게 확인하나요?
국토교통부 토지이음(land.lh.or.kr)에서 주소 검색으로 토지거래허가구역 여부를 확인할 수 있습니다. 현재 서울 강남구·서초구·송파구·용산구 등이 해당됩니다.
1주택도 5월 9일 전에 팔아야 하나요?
1세대 1주택자는 다주택자 양도세 중과배제 대상이 아닙니다. 1주택 비과세 또는 일반 세율이 적용되므로 5월 9일 마감과 무관합니다. 다만 1주택 비과세 조건(2년 보유·거주)은 별도로 확인하세요.
5월 10일 이후 재연장 가능성은 없나요?
정부는 2026년 2월 12일 발표에서 재연장하지 않겠다는 방침을 명확히 했습니다. 국회 입법이 없는 한 5월 9일 종료가 확정입니다.
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5월 10일부터는 중과세율 20~30%가 추가로 부과되고, 장기보유특별공제도 받을 수 없습니다.
D-25일, 지금 당장 내 상황을 확인하고 세금 시뮬레이션을 돌려보세요. 토지거래허가 대상이라면 5월 9일까지 신청만 해도 9월 9일까지 잔금이 가능합니다.
늦으면 수천만원 손해입니다. 지금 바로 홈택스에서 확인하세요.