- ✓ 다주택자 양도세 2026년 5월 9일 중과배제 종료
- ✓ 5월 10일부터 중과세율 재적용
- ✓ 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p
- ✓ 장기보유특별공제 배제
다주택자 양도세 2026 — 5월 9일 종료, 뭐가 달라지나요?
2022년부터 이어져 온 다주택자 양도세 2026 중과배제가 5월 9일로 종료됩니다. 정부는 추가 연장 없이 예정대로 종료한다고 확정했습니다.
다주택자 양도세 2026 중과배제 종료로 5월 10일부터 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 다주택자는 다시 중과세율이 적용되고, 장기보유특별공제도 배제됩니다. 같은 주택을 팔아도 양도 시점에 따라 세금이 2~3배 차이날 수 있습니다.
| 구분 | 5월 9일까지 | 5월 10일 이후 |
|---|---|---|
| 세율 | 기본 누진세율 (6~45%) | 중과세율 (2주택 +20%p, 3주택 +30%p) |
| 장기보유특별공제 | 최대 30% 적용 | 배제 (0%) |
| 예상 세금 | 100 기준 | 200~300 (2~3배 증가) |
다주택자 양도세 2026 중과 세율 — 2주택 vs 3주택 이상 비교
다주택자 양도세 2026 중과세율은 보유 주택 수에 따라 다르게 적용됩니다. 반면 1세대 1주택자는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있어 유리합니다.
| 구분 | 기본세율 | 추가 세율 | 최종 세율 |
|---|---|---|---|
| 1주택 | 6~45% | 없음 | 6~45% |
| 2주택 | 6~45% | +20%p | 26~65% |
| 3주택 이상 | 6~45% | +30%p | 36~75% |
예를 들어, 양도차익 3억 원이 발생한 경우 기본세율은 38%이지만, 2주택자는 58%, 3주택자는 68%의 세율이 적용됩니다.
서울 강남구 아파트를 10년 보유 후 양도차익 5억 원 발생 시
• 5월 9일 전 매도: 약 8,000만 원
• 5월 10일 이후 매도 (2주택): 약 2억 원
→ 차이: 1억 2,000만 원
조정대상지역 2026년 최신 리스트 — 다주택자 양도세 중과 적용 지역
중과는 조정대상지역 내 주택에만 적용됩니다. 2026년 4월 기준 조정대상지역은 다음과 같습니다.
강남구, 강동구, 강북구, 강서구, 관악구, 광진구, 구로구, 금천구, 노원구, 도봉구, 동대문구, 동작구, 마포구, 서대문구, 서초구, 성동구, 성북구, 송파구, 양천구, 영등포구, 용산구, 은평구, 종로구, 중구, 중랑구
과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구, 하남시, 안양시 동안구·만안구, 고양시 덕양구·일산동구·일산서구, 수원시, 용인시 수지구
비조정대상지역 주택은 다주택자 양도세 2026 중과가 적용되지 않으며, 기본 세율과 장기보유특별공제를 그대로 적용받습니다.
다주택자 양도세 2026 — 장기보유특별공제 배제로 세금 2~3배 증가
다주택자 양도세 2026 중과 적용 시 가장 큰 타격은 장기보유특별공제 배제입니다.
| 보유기간 | 일반 공제율 | 중과 시 공제율 |
|---|---|---|
| 3년 이상 | 6% | 0% |
| 5년 이상 | 10% | 0% |
| 10년 이상 | 24% | 0% |
| 15년 이상 | 30% | 0% |
15년 보유한 주택도 중과 적용되면 장기보유특별공제 30%를 전혀 받지 못합니다. 세율 인상과 공제 배제가 동시에 적용되어 세금이 2~3배 증가하는 이유입니다.
다주택자 양도세 2026 — 5월 9일 전 계약하면 구제 받을 수 있나요?
정부는 다주택자 양도세 2026 중과 유예 종료에 따른 보완 조치를 마련했습니다.
잔금일과 등기일을 최대 4~6개월 유예합니다. 즉, 5월 9일까지 계약하고 계약금만 지급하면 잔금은 9~11월까지 여유 있게 처리할 수 있습니다.
5월 9일까지 토지거래허가 신청만 완료해도 중과 배제를 적용합니다. (허가 완료까지 기다리지 않아도 됨)
구두 계약이나 가계약은 인정되지 않습니다. 반드시 정식 매매계약서 작성 + 계약금 실제 지급이 함께 이루어져야 합니다.
홈택스 양도소득세 모의계산으로 다주택자 양도세 2026 세금 미리 확인하기
다주택자 양도세 2026 예상 세액은 홈택스에서 미리 계산할 수 있습니다. 홈택스 양도소득세 미리계산 기능을 활용하면 5월 9일 전후 세금 차이를 정확히 비교할 수 있습니다.
홈택스(www.hometax.go.kr) 접속 → 우측 상단 모의계산 클릭
모의계산 메뉴에서 양도소득세 선택
• 양도가액, 취득가액, 필요경비 입력
• 보유기간, 거주기간 입력
• 주택 수 정확히 입력 (2주택 or 3주택 이상)
• 조정대상지역 여부 체크
• 양도일을 2026년 5월 9일로 입력 → 계산
• 양도일을 2026년 5월 10일로 입력 → 계산
• 두 결과 비교해서 차이 확인
정확한 세액은 개인별 상황에 따라 다르므로 세무사 상담을 함께 받는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
중과는 언제부터 적용되나요?
2026년 5월 10일부터 적용됩니다. 5월 9일까지 양도(잔금 or 등기 완료)하면 중과가 적용되지 않습니다.
1세대 1주택자도 영향을 받나요?
아닙니다. 1세대 1주택자는 영향 없습니다. 양도가액 12억 원 이하는 전액 비과세, 12억 원 초과도 장기보유특별공제 최대 80%를 그대로 적용받습니다.
비조정대상지역 주택도 중과되나요?
아닙니다. 장기보유특별공제 배제는 조정대상지역 내 다주택자에게만 적용됩니다. 비조정대상지역 주택은 5월 9일 이후에도 일반 장기보유특별공제(최대 30%)를 적용받을 수 있습니다.
5월 9일까지 계약만 하면 되나요, 잔금까지 완료해야 하나요?
원칙적으로 잔금 지급일 또는 등기 접수일이 5월 9일 이내여야 합니다. 다만, 정부 보완 조치로 5월 9일까지 매매계약 + 계약금 지급을 완료하면 잔금·등기는 최대 4~6개월 유예됩니다.
조합원입주권, 분양권도 주택 수에 포함되나요?
네, 포함됩니다. 조합원입주권, 분양권은 취득 시점과 조건에 따라 주택 수에 포함될 수 있습니다. 정확한 판단은 세무사 상담을 받으시기 바랍니다.
2주택자가 1채를 팔면 바로 1주택자 혜택을 받나요?
현재는 주택을 실제 취득한 날로부터 보유 기간을 계산합니다. 2주택자가 1채를 처분하고 마지막 1주택이 된 경우, 남은 1주택의 취득일부터 보유 기간을 계산하므로 출구 전략이 수월해졌습니다.
부부가 각자 1채씩 보유하면 어떻게 되나요?
부부는 1세대로 봅니다. 따라서 부부가 각자 1채씩 보유하면 2주택자로 판단되어 중과 대상입니다. 단, 일시적 2주택 등 예외 규정이 있으므로 세무사 상담이 필요합니다.
중과 재연장 가능성은 없나요?
정부는 2026년 2월 “추가 연장 없이 5월 9일 예정대로 종료한다”고 공식 발표했습니다. 재연장 가능성은 매우 낮습니다.
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📌 공식 기준 안내
이 글은 2026년 4월 기준 국세청 홈택스, 기획재정부, 국토교통부 공식 자료를 바탕으로 작성되었습니다. 개인별 상황에 따라 적용 기준이 다를 수 있으므로 정확한 세액은 세무사 상담을 받으시기 바랍니다.